Wspólnicy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zobowiązani są wnieść do spółki kapitał zakładowy w minimalnej wysokości 5.000 zł. Przepisy kodeksu handlowego umożliwiają wniesienie kapitału w formie niepieniężnej, np. poprzez wniesienie nieruchomości do spółki, co stanowi tzw. aport. Co ciekawe wkładem może być nie tylko prawo własności do nieruchomości, ale również:
- udział w prawie własności nieruchomości,
- prawo użytkowania wieczystego gruntu,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego.
Jak wnieść nieruchomość do spółki
Nieruchomość do spółki można wnieść na dwa sposoby:
- w drodze umowy spółki
- w drodze podwyższenia kapitału zakładowego
Zawarcie umowy
Wniesienie nieruchomości w drodze umowy spółki następuje na etapie zawarcia spółki. Wnosząc jako kapitał do spółki nieruchomość, w umowie spółki powinny być zawarte szczegółowe informacje na temat nieruchomości oraz o liczbie i wartości nominalnej objętych w zamian udziałów.
Umowa spółki zawarta w formie aktu notarialnego przenosi własność nieruchomości na spółkę, nie jest potrzebne zawarcie odrębnej umowy. Przewiduje ona przeniesienie na spółkę przez wspólnika prawa własności nieruchomości, albowiem wywiera tzw. podwójny skutek (zobowiązująco-rozporządzający). Powyższe nie ma zastosowania do spółki jednoosobowej – tutaj sprawa jest bardziej skomplikowana.
Umowa może również przewidywać, że wywiera tylko skutek zobowiązujący w zakresie pokrycia udziałów oznaczonym co do tożsamości aportem, wtedy przed złożeniem wniosku o wpis spółki do KRS trzeba zawrzeć dodatkową umowę (również w formie aktu notarialnego), na mocy której prawo własności zostanie przeniesione na spółkę.
Podwyższenie kapitału
W drugim przypadku, wniesienie aportu jest możliwe już w trakcie istnienia spółki., poprzez podwyższenie kapitału zakładowego spółki. Podwyższenie kapitału jest możliwe co do zasady bez konieczności zmiany umowy spółki lub poprzez jej zmianę. W przypadku podnoszenia kapitału poprzez wniesienie nieruchomości bezpieczniejsze jest dokonanie zmiany umowy spółki, z uwagi na sporne stanowisko sądów.
Wniesienie nieruchomości do spółki następuje poprzez podjęcie uchwały wspólników, większością co najmniej 2/3 głosów o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki i umieszczenie jej w protokole notarialnym. Uchwała powinna szczegółowo określać:
- przedmiot wkładu niepieniężnego,
- wspólnika wnoszącego aport,
- liczbę i wartość nominalną obejmowanych w zamian udziałów.
Poza powyższym wspólnik wnoszący aport powinien złożyć oświadczenie o objęciu nowych udziałów lub o objęciu podwyższenia wartości istniejących udziałów. Oświadczenie również wymaga formy aktu notarialnego.
Należy pamiętać, że zmiany umowy spółki, dokonuje się w formie aktu notarialnego, co wymaga zmian w KRS.
Aport – założenie spółki przez S24
Warto podkreślić, że nieruchomości nie można wnieść do spółki na etapie zakładania jej za pośrednictwem S24. Założenie spółki w tym trybie charakteryzuje się tym, że umowa spółki zawierana jest przy wykorzystaniu wzorca umowy, bez możliwości jego modyfikacji oraz bez udziału notariusza. Nie można nabyć praw do nieruchomości i wnieść jej jako aport do spółki w innej formie niż akt notarialny! W takim przypadku kapitał zakładowy spółki może zostać pokryty wyłącznie wkładem pieniężnym.
Ale… istnieje możliwość wniesienia nieruchomości na etapie podwyższania kapitału zakładowego, zmieniając umowę w formie aktu notarialnego