Ostatnia nowelizacja Ustawy AML z 30 marca 2021 r. nie oszczędziła również pośredników nieruchomości. 

Od 31 lipca 2021 r. zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 18 Ustawy AML, w skład instytucji obowiązanych wchodzą pośrednicy w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z wyłączeniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zmierzających do zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, w której miesięczny czynsz został określony w wysokości mniejszej niż równowartość 10 000 euro.

Art. 179a Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Art. 179b Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Poprzedni zapis Ustawy AML ograniczał się jedynie do “pośredników w obrocie nieruchomościami“. Taki ogólny zapis mógł prowadzić do zbyt daleko idących interpretacji, kwalifikując osoby pośredniczące w obrocie nieruchomościami, nieprowadzące działalności gospodarczej w tym zakresie. Ponadto wszystkie czynności związane z pośrednictwem nieruchomościami, niezależnie od kwoty, podejmowane przez pośrednika, kwalifikowały go jako instytucję obowiązaną.

Po zmianach, pośrednicy zajmujący się jedynie najmem lub dzierżawą, w przypadku których czynsz miesięczny nie przekroczy równowartości 10 000 euro, w ogóle nie będą traktowani jako instytucje obowiązane, a co się z tym wiążę – nie będą objęte obowiązkami jakie nakłada Ustawa AML w związku z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy.

Można zatem uznać, że zmiana jest korzystna dla pośredników zajmujących się jedynie pośrednictwem w wynajmie nieruchomości poniżej wskazanej kwoty. 

Należy jednak pamietać, że pośrednik wykonujący również inne czynności niż najem lub dzierżawa lub powyżej wskazanej kwoty, kwalifikowany jest jako Instytucja Obowiązana. Dlatego też pośrednik zobowiązany jest  wykonać wszelkie czynności związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy, również w przypadku na przykład pośrednictwa w wynajmie lokalu, gdzie miesięcy czynsz wynosi 9 000. euro.

 
Wymóg niekaralności

 

W związku z zapobieganiem przestępczości prania pieniędzy znowelizowana została rownież ustawa o gospodarce nieruchomościami. Od 31 października 2021r. wejdzie w życie nowy przepis – art. 180a. Zgodnie z jego zapisem działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której wspólnicy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki, lub uprawnieni do reprezentacji spółki, lub członkowie organów zarządzających nie zostali prawomocnie skazani za umyślne przestępstwo:

  • przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego;
  • przeciwko wymiarowi sprawiedliwości;
  • przeciwko wiarygodności dokumentów;
  • przeciwko mieniu
  • przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym;
  • przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi;
  • z art. 165a k.k. (finansowanie terroryzmu);
  • popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej, 

lub umyślne przestępstwo skarbowe.

 

Beneficjent Rzeczywisty

 
Ponadto wymóg niekaralności  ma zastosowanie również do osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz do beneficjenta rzeczywistego (w rozumieniu Ustawy AML) podmiotu prowadzącego taką działalność.
W praktyce oznacza to, że beneficjent rzeczywisty podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa nieruchomościami nie tylko podlega wpisowi do Centralnego rejestru Beneficjentów Rzeczywistych, ale również musi spełniać wymóg niekaralności za wskazane powyżej przestępstwa. Niespełnienie tego wymogu wiązać się będzie z karą pieniężnąw wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego . W 2020 r. wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia wynosiła 5167,47 zł.
 
Na co jeszcze zwrócić uwagę?

 

Ważną zmianą jaka wejdzie w życie 31 października 2021 r. jest również dodatkowa przesłanka podwyższonego ryzyka prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu. Do art. 43 ust. 2 dostał dodany pkt 12, w myśl którego o wyższym ryzyku prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu może świadczyć w szczególności powiązanie stosunków gospodarczych lub transakcji okazjonalnej z klientem będącym obywatelem państwa trzeciego i ubiegającym się o prawo pobytu lub obywatelstwo w państwie członkowskim w zamian za transfery kapitałowe, nabycie nieruchomości lub obligacji skarbowych lub inwestycje w podmioty o charakterze korporacyjnym w danym państwie członkowskim.

 

Zmiana ta powinna zwrócić uwagę pośredników nieruchomości, albowiem wiąże się ona z szeregiem dodatkowych obowiązków, takich jak na przykład stosowanie wzmożonych środków bezpieczeństwa finansowego, dostosowanie wewnętrznej procedury oraz analizy ryzyka. Zaniechanie tych obowiązków  wiąże się z nałożeniem na pośrednika nieruchomości, jako instytucję obowiązaną kary administracyjnej. 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.