Przestępcy w zaskakująco szybkim tempie zmieniają sposób działania, jak kameleon dostosowuje się do sytuacji, wykazując się przy tym dużo pomysłowością. Za cel obrali sobie również rynek nieruchomości.
Pranie pieniędzy (ang. Money Laundering) to najprościej mówiąc działania zmierzające do wprowadzenia do legalnego obrotu pieniędzy i innych wartości majątkowych pochodzących z przestępstwa. Istnieje wiele technik tego procederu a w jego ramach wykorzystywane są różnego rodzaju podmioty świadczące usługi finansowe, ale i również pośrednicy w obrocie nieruchomościami.
Mechanizm wykorzystania nieruchomości jako narzędzie prania sprowadza się w uproszczeniu m.in. do następującego schematu: grupy przestępcze nabywają nieruchomości ze środków pochodzących z przestępstwa a transakcję przeprowadza się z rajów podatkowych, dzięki którym zapewniona jest anonimowość; „przeprane” w ten sposób środki finansowe liczone są w milionach. Wynajem mieszkań fikcyjnym osobom także stanowi mechanizm dla nadawania legalnego uzasadnienia pochodzeniu „brudnych” pieniędzy. Rynek nieruchomości więc jest bardzo atrakcyjnym miejscem dla działalności dużych „praczy”.
AMLD IV
13 lipca 2018 r. weszła w życie nowa ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (dalej: u.p.p.p.), uchwalona 1 marca 2018 roku. Nowelizacja była podyktowana obowiązkiem implementacji unijnej Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2015/849 z dnia 20 maja 2015 roku sprawie zapobiegania wykorzystywaniu systemu finansowego do prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu (tzw. AMLD IV). Dyrektywa została przyjęta w odpowiedzi na nowe trendy przestępcze, jakie pojawiły się w obszarze prania pieniędzy. Tym samym – nowa ustawa wprowadziła szereg zmian w stosunku do poprzednio obowiązujących przepisów. Nie ominęła przy tym rynku nieruchomości, nakładając na pośredników w obrocie nieruchomościami nowe obowiązki. W przeciwieństwie bowiem do poprzednio obowiązującej ustawy z 16 listopada 2000 roku, nowa ustawa art. 2 ust. 1 pkt. 18 kwalifikuje pośredników w obrocie nieruchomościami jako instytucje obowiązane, na których ciążą obowiązki związane z ryzykiem prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu.
Jakie obowiązki ciążą na pośrednikach?
U.p.p.p. kładzie duży nacisk na pogłębienie badania przez instytucje obowiązane ryzyka ( tzw. risk based approach). Tym samym, art. 27 ustawy zobowiązuje pośredników w obrocie nieruchomościami do identyfikacji i oceny ryzyka związanego z praniem pieniędzy i finansowaniem terroryzmu. Ma ona uwzględniać czynniki ryzyka dotyczące klientów, państw lub obszarów geograficznych, przeprowadzanych transakcji, dostarczanych produktów i świadczonych usług lub kanałów ich dostaw, a działania te powinny być proporcjonalne do charakteru i wielkości działalności pośrednika. Ocena powinna być sporządzona w postaci papierowej lub elektronicznej, i powinna, w razie potrzeby, podlegać aktualizacji nie rzadziej niż co dwa lata, w szczególności w związku ze zmianami w zakresie wymienionych powyżej kryteriów. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami powinni pamiętać, że przygotowaną ocenę ryzyka, a także inne informacje mogące mieć wpływ na krajową ocenę ryzyka, przekazywać powinni GIIF (Generalny Inspektor Informacji Finansowej) na jego żądanie. Art. 74 nakłada na pośredników w obrocie nieruchomościami obowiązek zawiadamiania GIIF o okolicznościach, które mogą wskazywać na podejrzenie popełnienia przestępstwa prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu niezwłocznie, nie później jednak niż w przeciągu 2 dni roboczych od dnia potwierdzenia przez pośrednika podejrzenia owego przestępstwa. Powyższy obowiązek należy wykonać niezależnie od kwoty transakcji. Pośrednicy są natomiast zwolnieni z obowiązku, jaki ciąży na innych instytucjach obowiązanych, przekazywania GIIF informacji o przyjętej wpłacie, dokonanej wypłacie oraz wykonanym transferze środków pieniężnych o równowartości przekraczającej 15 000 euro (art. 72 u.p.p.p.).
Kolejnym ważnym obowiązkiem ciążącym na pośrednikach jest stosowanie środków bezpieczeństwa finansowego, obejmujących identyfikację i weryfikację tożsamości klienta oraz beneficjenta rzeczywistego. Tak zwana procedura „poznaj swojego klienta” wymaga ustalenia, w przypadku osób fizycznych, takich danych jak: imię i nazwisko, obywatelstwo, numer PESEL lub data urodzenia – w przypadku braku numeru PESEL, miejsce urodzenia, seria i numer dokumentu tożsamości, adres zamieszkania, nazwa firmy, pod jaką osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, nr NIP oraz miejsce głównej siedziby wykonywania działalności gospodarczej. Mając do czynienia z osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej niezbędne dane, jakie pośrednik w obrocie nieruchomościami musi pozyskać to: firma, forma organizacyjna, adres siedziby lub prowadzenia działalności, numer identyfikacji podatkowej w państwie rejestracji, numer rejestru handlowego oraz numer i data rejestracji, oraz imię i nazwisko i numer PESEL (data urodzenia w przypadku braku takiego numeru) osoby reprezentującej osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Procedura ta jest kluczowa, gdyż jej następstwem są dalsze czynności w stosunku do klienta – monitorowanie transakcji w trakcie trwania dalszych relacji, a także przekazywanie zebranych danych GIIF, niezbędnych do przeprowadzenia krajowej oceny ryzyka.
Outsourcing
Przepisy artykułów 47 i 48 u.p.p.p. umożliwiają pośrednikom w obrocie nieruchomości zlecenie zadań w zakresie środków bezpieczeństwa finansowego podmiotom zewnętrznym, czyli tzw. outsourcing. Mamy do czynienia z dwiema podstawami prawnymi, przy czym tylko art. 48 ustawy reguluje outsourcing sensu stricto. Pozwala on zlecić stosowanie środków bezpieczeństwa finansowego oraz prowadzenie i dokumentowanie wyników bieżącej analizy przeprowadzonych transakcji osobie fizycznej, osobie prawnej lub jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. Jednocześnie art. 47 dookreśla, że takim podmiotem może być wyłącznie inna instytucja obowiązana oraz podmiot z siedzibą w innym państwie lub organizacje członkowskie lub federacje zrzeszające taki podmiot, ale które na podstawie obowiązujących przepisów z zakresu przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu są obowiązane stosować środki bezpieczeństwa finansowego i podlegają nadzorowi właściwych organów tego państwa. Wyjątkiem od możliwości korzystania z usług w zakresie bezpieczeństwa finansowego jest sytuacja, kiedy strona transakcji ma siedzibę w państwie wysokiego ryzyka, chyba, że zlecająca instytucja obowiązana korzysta z usług oddziałów instytucji obowiązanych lub jednostek zależnych z większościowym udziałem instytucji obowiązanych, bądź oddziałów lub jednostek zależnych z większościowym udziałem podmiotów mających siedzibę na terytorium państwa członkowskiego Unii Europejskiej oraz podlegających obowiązkom wynikającym z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, wydanych na podstawie IV AMLD, jeżeli stosują procedury grupowe. Outsourcing nie zwalnia instytucji obowiązanej z odpowiedzialności za zastosowanie środków bezpieczeństwa finansowego, o czym należy pamiętać.
Co zmieni V Dyrektywa AML ?
Dnia 14 maja 2018 r. Rada Unii Europejskiej przyjęła dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/843 z dnia 30 maja 2018 r. zmieniającą dyrektywę (UE) 2015/849 w sprawie zapobiegania wykorzystywaniu systemu finansowego do prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu oraz zmieniającej dyrektywy 2009/138/WE i 2013/36/UE ( tzw. AMLD V). Państwa członkowskie mają obowiązek wdrożyć AMDL V do swoich regulacji krajowych do 20 stycznia 2020 r.
Polska ustawa nie ulegnie znaczącym zmianom, gdyż ustawodawca, implementując przepisy dyrektywy AML IV, wprowadził wiele regulacji zbieżnych z przyjętą w 2018 r. dyrektywą AML V.
W kwestii zmiany podmiotowej – artykułem 2 ust. 1 pkt. 3 lit. d dyrektywy zmieniono definicję instytucji obowiązanej w stosunku do pośredników w obrocie nieruchomościami; instytucjami obowiązanymi stali się też pośrednicy w wynajmowaniu nieruchomości, ale tylko w odniesieniu do transakcji, w przypadku których miesięczny czynsz wynosi co najmniej 10 000 EUR. W obecnej treści przepisu piątej dyrektywy wskazana kwota jest kwotą minimalną, która implikować będzie dla pośrednika w wynajmowaniu nieruchomości status i obowiązki instytucji obowiązanej.
Co może grozić za naruszenie obowiązków w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy?
W przypadku, kiedy pośrednik nieruchomościami nie dopełnia obowiązków, które ciążą na nim jako na instytucji obowiązane, podlega on karze administracyjnej. Katalog kar administracyjnych obejmuje m. in. publikację informacji o instytucji obowiązanej oraz zakresie naruszenia przepisów ustawy przez tę instytucję w Biuletynie Informacji Publicznej, nakaz zaprzestania podejmowania określonych czynności, cofnięcie koncesji lub zezwolenia albo wykreślenie z rejestru działalności regulowanej, zakaz pełnienia obowiązków na kierowniczym stanowisku przez osobę odpowiedzialną za naruszenie, a także karę pieniężną.
Kara pieniężna jest nakładana w wysokości dwukrotności kwoty korzyści osiągniętej lub straty unikniętej przez instytucję obwiązaną w wyniku naruszenia albo – w przypadku gdy nie jest możliwe ustalenie kwoty tej korzyści lub straty – do wysokości równowartości 1 000 000 euro.
Warto wspomnieć, iż niedopełnienie obowiązku przekazania GIIF zawiadomienia o okolicznościach, które wskazywać mogą na pranie pieniędzy lub finansowanie terroryzmu, a także przekazanie nieprawdziwych lub zatajenie informacji stanowi przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
Nie tylko kary administracyjne i konsekwencje wynikające z naruszenia przepisów karnych powinny mobilizować pośredników w obrocie nieruchomościami do rzetelnego i starannego wywiązywania się z obowiązków podyktowanych ustawą o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu; także budowanie wizerunku jako wiarygodnego uczestnika rynku powinno być istotnym asumptem w tym zakresie.